전세 계약 직후 집주인 대출·매매 금지
[하비엔=김태현 기자] 앞으로 집주인은 전세계약을 맺기 전 임차인에게 보증금보다 우선 변제되는 체납 세금이나 대출금 등이 있는지를 투명하게 공개해야 한다. 또 전세계약 체결 직후 집주인은 해당 주택의 매매나 근저당권 설정이 금지되고, 전세사기 피해자는 1억6000만원까지 저리로 긴급 대출을 받을 수 있게 된다.
국토교통부는 1일 정부 서울청사에서 이같은 내용을 골자로 한 ‘전세사기 피해 방지방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.
정부는 이번 대책을 통해 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고, 피해자를 촘촘하게 지원하는 동시에 범죄에 대한 단속과 처벌을 더욱 강화해 임차인을 보호하겠다는 방침이다.
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| ▲ 원희룡 장관이 전세사기 피해방지대책을 브리핑하고 있다. [사진=국토부] |
이번 대책은 지난 7월20일 윤석열 대통령이 주재한 제3차 비상경제민생회의에서 보고된 ‘주거분야 민생안정 방안’의 후속 조치로 마련됐다. 당시 윤 대통령은 원희룡 국토부 장관에게 전세사기 범죄를 강력히 단속하라고 지시하면서 ‘깡통전세’가 우려되는 지역을 선제적으로 관리할 것 등을 주문했다.
이를 위해 정부는 주택임대차 표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다’는 특약을 명시하도록 제도를 개선할 예정이다.
현행 주택임대차 보호법은 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 그 효력이 당일이 아닌 다음 날 0시부터 발생한다. 이 때문에 전세계약 직후 집주인이 주택을 매도하거나 은행에서 담보대출을 받고 저당권을 설정하면 임차인의 보증금이 후순위로 밀려 보증금을 제대로 보호받지 못할 수 있다.
또 집주인이 담보 대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우 은행이 확인하기 어렵고, 이에 따라 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전에 설정하는 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었다.
하지만 앞으로는 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요 은행과 협의할 방침이다.
정보공개 의무도 확대된다. 임대인에게는 전세계약 전에 임차인에게 세금 체납 사실이나 선순위 보증금 규모 등의 정보를 제공할 의무가 생긴다. 또 전세계약 후에는 임차인이 임대인의 동의가 없어도 임대인의 미납세금 등을 확인할 수 있도록 법 개정을 추진하기로 했다.
담보 설정 순위와 관계없이 임차인 보증금 가운데 일정 금액을 우선 변제하는 ‘최우선 변제금액’도 높아진다. 현재 최우선 변제금액은 서울이 5000만원, 수도권 과밀억제권역은 4300만원, 광역시는 2300만원, 이외 지역은 2000만원으로 각각 설정돼 있다.
이외 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 시 연립·다세대·도시형생활주택 등에 적용되는 주택가격은 현재 공시가격의 150%에서 140%로 낮아지고, 전세사기를 당한 피해자에 대한 지원도 강화된다.
전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자의 경우 주택도시기금에서 1억6000만원까지 연 1%대 저리로 긴급자금 대출을 지원하기로 했다. 자금이나 거주지 확보에 어려움을 겪는 피해자에게는 HUG가 관리하는 임대주택 등을 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 거주할 수 있도록 임시거처를 지원할 예정이다.
국토부는 전세사기 피해 지원을 위해 이달 중 서울을 시작으로 내년 서울·경기·충청 3곳에 ‘전세피해 지원센터’를 설치하고, 부동산 거래 경험이 적은 2030세대 등을 위해 내년 1월까지 ‘자가진단 안심전세 앱’을 출시할 예정이다.
특히 전세가율이 높아 ‘깡통전세’가 우려되는 지역에 대한 관리와 전세사기범에 대한 처벌도 한층 강화된다. 또 부정 이익을 빈틈 없이 회수하기 위해 악성 채무자로부터 채권을 집중 회수하기 위한 HUG 내 전담조직도 운영될 예정이다.
원희룡 국토부 장관은 “청년층이나 서민들에게 전세자금은 전 재산이나 다름 없다”며 “더 이상 전세사기 범죄로 가정이 망가지는 비극이 일어나지 않도록 정부가 가진 모든 역량을 동원하겠다”고 말했다.
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