최근 정부가 3기 신도시 개발 계획을 발표하면서 여러 지역에서 재개발, 재건축 사업이 진행되고 있다. 분양가 상한제 도입으로 한풀 꺾이긴 했으나, 저금리시대에 여전히 많은 투자자들이 부동산 시장을 주목하고 있다.
부동산 투자는 거래 액수가 크고, 일반 가계자산에서 차지하는 비중이 높으므로 투자에 앞서 각별한 주의가 필요하다. 막대한 자금을 투입해 부동산 소유권을 취득한 경우에도 건물이나 토지 명도를 받지 못하면 투자재산 활용에 어려움이 따르기 때문이다.
인천·부천 지역에서 부동산 관련 법률 자문을 맡고 있는 최근형법률사무소의 최근형 변호사는 “재건축조합이나 재개발조합이 조합원과 부동산명도소송을 진행하게 되면서 사업 계획에 차질을 빚는 경우를 우리 주변에서 어렵지 않아 찾아볼 수 있다”며 “부동산명도소송이 장기화되면 재건축 및 재개발 관련 공사 비용이 증가하게 된다. 이는 전체 사업 계획마저 흔들 수 있는 중대한 문제”라고 말했다.
부동산 명도소송이란 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 제기하는 소송이다. 임대차계약의 만료 또는 해지로 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하면 임대인은 관할법원에 소송을 제기함으로써 자신의 권리를 되찾을 수 있다.
다만, 상가 임차인이나 현금청산자를 대상으로 하는 부동산 명도소송은 각각 적용되는 법령과 판례 이론이 달라 임대인에게 부담으로 작용할 수 있다. 그러므로 부동산 분쟁과 관련해 법적 대응을 고민하고 있다면 부동산변호사를 통해 객관적 정황 증거를 수집하고, 행정법적 지식을 동원해 조합설립인가나 관리처분계획의 위법성을 지적하는 피고 측에 대응할 수 있어야 한다.
최근형 인천부동산변호사는 “부동산 명도소송은 임대인과 임차인이 극명한 온도차를 보이는 분야”라고 말했다.
임대인의 경우 임대차계약서만 믿고 부동산 분쟁에 안일하게 대응해선 안된다고 강조한 최 변호사는 “임대인이 노후된 건물을 개선하기 위해 재건축을 희망한다면 현재 건물에서 영업을 하고 있는 세입자와 갈등을 빚을 수 밖에 없다. 이 경우 임대인은 분쟁 없이 상가의 명도를 받기 위해 임대차계약 작성 과정에서 ‘재건축 시 상가 인도’ 등의 특약사항을 포함하기도 한다”면서도 “다만, 상가임대차보호법 개정에 따라 계약이 비록 계약 당사자 간 합의에 의해 체결되었을지라도 임차인에게 불리한 특약 내용은 법적으로 그 효력이 무효화된다”고 설명했다.
명도소송에서 중요한 것은 소송 기간이다. 통상적으로 명도소송은 6~12개월이 소요된다. 상당한 시간이 소요되는 만큼 명도소송을 진행하는 과정에서 부동산을 점유한 이가 제3자에게 대가를 받고 분쟁 대상인 부동산의 점유를 넘기는 문제가 발생하기도 한다. 이 경우 법적 분쟁을 원점에서 다시 시작해야 하므로 임대인 입장에서 손해가 누적될 수 밖에 없다. 그러므로 사전에 점유이전금지가처분신청을 해야 한다.
최근형 인천부동산변호사는 “명도소송에서 승소해 집행권을 얻더라도 부동산의 상태 변경으로 강제집행 실행이 불가능하다면 매우 곤란한 상황으로 이어질 수 있다. 그러므로 명도 대상이 되는 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재 상태를 그대로 유지하도록 대응에 나서야 한다”며 “부동산 점유이전금지가처분 신청은 해당 부동산에 대한 명도 청구권 보전을 구하는 가처분 절차”라고 설명했다.
상가임대차법은 2018년 개정된 이후 임차인의 계약 갱신 요구를 최장 10년까지 인정하고 있으며 법 시행일 후 최초로 계약하거나 갱신된 임대차계약에 대해서도 갱신 권리를 인정한다. 다만, 상가 임대차법 제10조 제1항 각호는 대인이 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 여러 사유를 열거해 놓고 있으므로 명도소송 전 반드시 살펴봐야 한다.
한편, 인천과 부천 지역 등에서 법률 자문 서비스를 제공하는 최근형 변호사는 부동산명도소송을 비롯한 다양한 부동산소송을 수임해 온 소송 경험이 풍부한 변호사다. 명도소송은 변수와 세밀하게 확인해야 하는 쟁점요소가 많으므로 상황을 유리하게 이끌어나가고자 한다면 변호사를 통한 법률 자문 서비스를 검토할 필요가 있다.
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